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青客公寓两年半净利累亏11亿 续租率仅5%

2019-10-21 18:45:58

经历了一轮洗牌的长期租赁公寓行业将迎来第一批股票。10月8日,中国第三大长期公寓青科公寓向美国证券监督管理委员会提交招股说明书,成为首家披露招股说明书的长期公寓公司。青科公寓计划在纳斯达克上市,交易代码为qk,预计筹资1亿美元。

招股说明书显示,截至2018年12月31日,青科公寓的运营覆盖6个城市,复合年增长率为114.4%。2017财年和2018财年的收入分别为5.22亿元和8.89亿元,2019财年前三季度的收入超过2018财年的8.98亿元,同比增长51.435%。

然而,青科公寓的快速发展也难以避免“以损失换市场”的通病。《长江商报》记者发现,青科公寓在2017年、2018年和2019年上半年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元。过去两年半,累计亏损11.17亿元。

长江商报记者还发现,截至2019年6月底,青科公寓总资产为20.3亿元,总负债为27亿元,资产负债率为133%,达到“资不抵债”。

就现金流而言,截至2019年6月底,青科公寓的现金、现金等价物和限制性现金总额为4.5亿元。从2018年的5.8亿元的燃烧速度来看,这一数字不足以维持一年。

此外,青科公寓还在第三方投诉平台、微博和豆瓣上收到了大量用户投诉。存在诱导贷款、存款难退、上网费用高、敷衍了事的清洁服务、电费高、窃电等诸多问题。截至6月30日的2019财年前三个季度,青科公寓与其租户的平均合同期限仅为11.7个月,其中47.3%选择在合同到期前收回租金,只有5.1%选择续约。

六年内有近10万间客房

青科公寓有望成为海外上市的第一批长期公寓,是较早进入中国长期公寓领域的公司。

根据公共信息,青科公寓成立于2012年。在融资的帮助下,青科公寓保持了六年的高速扩张。2012年可供出租的房间数量为940间。到2018年底,青科公寓将拥有覆盖6个城市的91234间客房,复合年增长率为114.4%。

根据招股说明书中引用的咨询机构发布的报告,就出租房屋总价值和数量而言,青科公寓是国内第三大长期出租公寓运营商。对于月租金低于2000元的摊位,青科公寓的房间数量在业内排名第一。

没有资本的支持,不可能实现快速扩张。到目前为止,青科公寓已经获得了四轮融资。眼神交流显示,早在2012年6月,青科公寓就接受了新西兰风险投资公司的天使投资。2014年9月,他获得了陈达风险投资公司的一轮融资。2015年6月,又从赛富投资基金和老股东新信风险投资获得1.8亿元人民币的b轮融资。2018年4月,青科宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利(Morgan Stanley)和科信资本(Kexin Capital)管理的私募股权基金共同牵头。

在目前的股东结构中,创始人兼首席执行官金光杰直接持有30.3%的股份,而辛凯资本及其附属实体共持有28.1%,成为最大的机构投资者。此外,摩根士丹利管理的纽卡斯尔风险投资、赛富投资基金和私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

然而,青科公寓仍面临亏损。招股说明书显示,该公司在2017和2018财年处于亏损状态,净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日,青科今年的亏损已达3.73亿元。

在招股说明书中,青科公寓总结了影响公司业绩的几个主要因素,包括扩大公寓网络、维持和提高入住率和出租率、控制运营成本和费用、提高运营效率以及管理前期资本支出和扩张成本。

同时,公司的财务状况不容乐观。截至2019年6月底,青科公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元,资产负债率133%,达到“资不抵债”水平。

为什么面临巨额亏损的青科公寓此时急于上市?方东东的创始人李权告诉《长江商报》记者,一是企业对现金流的强烈依赖。进入资本的寒冬后,融资的难度和成本越来越大。只有通过上市,他们才能获得新一轮资本和弹药。第二,企业获得资本的期限越来越近,对回报的需求促使企业上市。第三,蛋壳和它们将上市的消息将给青科带来巨大压力。就住房规模而言,排名第三的青科(第一和第二蛋壳公司)必须先上市,才能在未来的租赁市场获得机会。

值得注意的是,过去是主要房东模式的wework首次公开募股陷入困境。根据招股说明书数据,我们的工作近年来变得疯狂,2017年的现金流从-12亿美元变为-2018年的-22亿美元。业内人士认为,如果企业不能在规定期限内仅通过“概念”、“理想”和“愿望”烧钱来获利,将被视为投资者的失败投资。

金融评论员严跃进指出,要想让长期公寓上市,需要解决三个实质性问题。首先是住房购买和储存问题。没有房屋购买和储存的优势,后续规模难以扩大。第二是盈利能力问题,包括租金调整和其他增值服务收入。三是维护客户等问题,根据租户的需求提供差异化服务,进而培育品牌实力。如果类似企业遭受亏损和租赁贷款,也需要在上市前后积极解决这些问题,形成更好的竞争力。

65%的租户使用租赁贷款

杠杆和“租金贷款”是青科公寓快速扩张的主要手段。

据了解,青科公寓提供折扣,使租户能够从合作金融机构借款,并一次性预付租金。半年租金一次性打九五折,整年租金提前打九折。同时,贷款利息也由青科公寓承担。青科公寓使用租户预付的租金进行高速扩张。主要费用是装修房子和预付房东几个月的租金。

在青科公寓,租户最多可以申请26笔(每月)分期贷款,金融机构会一次性将资金转入青科公寓账户。但事实上,在截至6月30日的2019财年前三个季度,青科公寓与其租户之间的平均合同期限仅为11.7个月,其中47.3%选择在合同到期前收回租金,只有5.1%选择续约。

截至2019年6月底,青科公寓65.2%的租户采用了租赁贷款,贷款本金为8.726亿元。即使全部都是以半年的预付租金为基础计算的,青科公寓的平均月租金约为1100元,青科公寓预付的租金金额接近5亿元。根据招股说明书披露的数据,截至2019年6月底,青科公寓的预付租金总额为7.9亿元。目前,青科公寓与11家金融机构合作提供租赁贷款。

租赁贷款资金已成为青科公寓的主要收入和流动性来源。招股说明书显示,公司与租户之间的租赁期限通常为26个月,其中大部分被锁定为12个月。到目前为止,青科公寓63.1%的租金是通过这些分期贷款支付的。

业内人士认为,在租贷模式下,不需要贷款的租户实际上是在出售自己的信贷,以帮助长期租赁公寓公司筹集资金。一旦资本链断裂,房客和房东就会陷入“叫天不接,叫地不工作”的境地。

对此,青科公寓表示,从2018年8月开始,青科公寓推出融资租赁模式。青科公寓将把翻新后的房子和家具卖给金融租赁公司,然后再出租。在这种模式下,青科公寓的资本成本更低、更安全,有助于摆脱对租赁贷款的依赖。

“事实上,对于租赁贷款,当前的关键是要公开透明,资金使用要合规。如果不满足这两个条件,租赁贷款往往会造成许多问题,特别是如果租赁贷款与购买租赁住房挂钩,那么风险将进一步增加,从而形成矿山爆炸等风险。”严跃进告诉《长江商报》记者,为了通过租赁贷款拓展业务,一方面要注意各种金融风险,另一方面要注意监管风险。至少从今年下半年开始,监管机构实际上已经明确指出了类似的金融风险。

超过20位家长租的公寓在三年内消失

尽管青科公寓渴望上市融资,但另一套公寓却因为无法融资而陷入困境。最近,据报道,郑州的一套老线路长期公寓无法持久。

事实上,两年前,在一轮长期公寓融资热潮后,许多公司倒闭了,这些公寓仍处于行业的前沿。

据《长江商报》记者编辑的公开报道,自2017年以来,不到三年,父母租用的20多个品牌的公寓数量已经下降。爆炸的一半以上原因归因于“断裂的资本链”。包括爱情公寓、杭州鼎家公寓等知名品牌长期租赁公寓公司倒闭。

投资周期长、成本高、利润难也是长期公寓租赁企业面临的共同问题。武汉本土品牌“遇见公寓”(Meet the Plaments)创始人谢富源在接受长江商报记者采访时表示,“遇见公寓”主要专注于集中公寓运营,目前盈利微薄。分散式共用公寓目前总体上处于亏损状态,主要是由于高运营成本以及消费升级导致难以支付分散式共用公寓的溢价。

凯里的监测数据显示,就长期租金收入而言,目前中国20个重点城市的公寓租金回报率为1%-3%(低于一线城市的2%),低于写字楼租金回报率的4%-6%,远低于国际公寓。

长期租赁公寓未来的发展趋势是轻与重相结合,资本与管理相分离,经营灵活李权告诉《长江商报》记者,到目前为止,长期租赁公寓龙头企业的总体结构已经基本形成。该行业一度过热。目前,改组已经开始。品牌公寓变得更加理性。过去,他们看规模,现在他们看现金流和利润。企业更注重内部价值,而不是盲目扩张。