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碧桂园们进入五年纠结期

2019-11-21 09:44:20

照片来源@ vision china

房地产企业面临相当严重的下行压力。宏观顶层设计继续以“房子是为了生活,不是为了投机”为指导思想。尽管今年以来货币宽松政策的迹象不断出现,但资金仍无法转移到房地产企业。

中国银行业监督管理委员会本月发布的《[2019》第23号文件明确指出,“资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场”。据媒体报道,监管部门先后向信托公司和银行提供窗口指导,要求严格控制房地产业务规模。从短期来看,在强有力的监管下,银行无疑将面临严峻的融资成本。另一方面,在外部环境和宏观调控下,老百姓“看钱”的态度有所加强,房地产销售增速放缓。根据国家统计局的数据,今年1月至8月,房地产销售面积同比下降0.6%,而建筑装饰材料销售同比仅增长3.5%,去年同期为7.7%。

来自国家统计局

房地产开发景气指数显示,尽管该行业最近几个月有所上升,但总体形势仍明显落后于去年,仍处于“寒冬期”。

随着融资门槛的提高和销售方面的巨大压力,房地产企业真的像一些“专家”所说的那样告别了黄金时期,进入了下行通道吗?我们将以碧桂园为样本,与类似的企业和行业进行探讨。

在国内融资渠道日益狭窄的时候,房地产公司通常会通过发行债券和可转换债券来获得美元融资,以解决现金流问题,从而专注于海外融资。

在同策研究所的《2019年1-8月40家住房企业融资利率排名表》中,公司债券融资利率最高,发行数量最多,所有美元债券的利率都在9%以上。截至2019年上半年,中国企业发行的美元债券超过1100亿美元,同比增长9%,2017年又回到高位。国内住房企业对美元融资的重视是显而易见的。

根据国家统计局的数据,1-8月房地产企业国内贷款总额为1.7万亿元,同比增长9.8%,但利用外资同比增长129.3%。

虽然美元融资在一定程度上规避了人民币融资的强力监管,但它带来了:一是融资成本高,每轮利率8%,甚至是两位数的成本,这是房地产企业未来三年相当大的负担;其次,汇率风险,尤其是人民币贬值,将极大地影响美元融资成本,这也将稀释以下企业的利润表现。

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今年上半年,发行了价值25亿美元的优先票据,期限为3至7年,年利率为6.5%至8%。同期发行人民币债券,利率为5.03%-5.93%,期限为2-5年,总额40亿元。美元和人民币在融资规模和成本上的差异是显而易见的。

在银行和其他贷款的名单中,虽然人民币债务仍然占据第一位,但已经明显收窄,美元表现明显,这也直接证明了银行对以碧桂园为代表的房地产企业的贷款显然是基于审慎原则。

见下文

摘自《乡村花园2019年半年度报告》

在这种情况下,碧桂园进行了以下改革:

首先,大股东资金开始进入美元融资,这不仅增强了市场信心,也稀释了融资成本。碧桂园在9月初宣布发行总额为5亿美元、到期日为2025年的优先票据,年利率为6.15%,售价为票据金额的100%。他们将每六个月支付股息。其中,郭利集团全资拥有的董事长杨国强已收购8000万美元,公司总裁兼执行董事莫斌收购1000万美元,股东以低价向上市公司借钱解决融资困难。

其次,在战略结束时,收缩开始发生。我们特别注意到土地招标和其他存款的目录。截至今年6月底,余额仅为389亿元,较去年年底的617亿元大幅下降。在监管压力下,房地产企业对征地的热情逐渐降温。例如,今年5月,当大多数城市的地价回到高位时,容创坚决停止了土地招标,避免了土地收购的风险。

容创和碧桂园都是国内住宅企业的主要囤积者。然而,前者主要集中在一级和二级城市,而后者一直将三级以下的城市视为其重点。今年上半年,三级及以下城市的股权合约销售比例为56%。

第三层以下的市场征地成本低,作为城市化运动的底层力量,可以接纳最大的1000亿农村到城市人口,这也是前一阶段碧桂园发展的最大支撑点。

然而,市场也有明显的缺点,即用户的收入水平相对较低,而且价格敏感。在外部监管和经济环境不可预测的时候,这些人也最有可能用自己的货币“观望”,并容易出现商品滞销的问题。

2019年上半年,归属于权益所有者的合同销售额为2819.5亿元,去年同期为3108.2亿元。由于合同金额主要基于预售数据,今年上半年碧桂园的销售方确实承受了相当大的压力。与此同时,营销和销售费用翻了一番。换句话说,在销售方的广告和折扣攻势下,效果并不令人满意。

此外,根据合同金额和销售面积,2018年上半年每平方米销售合同价格为9174元,而今年同期为9012元。

考虑到合同销售的预售因素,碧桂园通过允许利润价格来增加现金流周转率的意图相当明显,这必然会影响到房屋交付后收入的盈利能力。

这是对郊野公园现状的总结:1 .国内融资渠道有许多限制;2.海外融资成本高;3.低收入城市的缓慢销售正在加剧,利润率将在3年的房屋交付周期内下降。债券届时将到期,这将是对碧桂园现金和利润的巨大考验。

未消褪,房地产市场的呼声越来越低,代表人物是牛刀、时寒冰和马光远,他们与任志强进行了辩论。瞧不起房地产市场也成了一些专家学者取悦大众的法宝。我们不提倡房地产市场纯粹的看涨或看跌,而是将其纳入整体讨论。

从宏观层面来看,房地产企业的监管主要集中在资金方面:在资金更加宽松的前提下,在融资方面收紧货币政策,防止热钱流向房地产企业。特别是在香港“房地产霸权”问题引发一系列社会问题后,谨慎对待房地产具有政治、政治和经济影响。短期内很难放松政策方面对房地产市场的限制。在采购方面,严格的采购限制措施仍然存在(加上收紧抵押贷款)。虽然一些城市正在发出放宽购买限制的信号,但在高层的严格政策下,很难突破这一限制。近期量化宽松趋势明显,但五年内贷款利率调整幅度很小,销售方面的压力仍然相当明显。

这也是住宅企业的主要不利因素,但我们不能完全看不起整个行业。

根据国家统计局的数据,2019年1月至8月,全国房地产投资同比增长10.5%,其中住宅投资增长14.9%,由于城市化相对滞后,中西部地区的增速高于一般市场。

从市场前景来看,虽然现阶段我们面临着“看货看货”带来的滞销问题,但城市化建设带来的住房改善的整体规模仍是长期的。

尽管住房公司通常停止了土地招标,但碧桂园实际上由于其土地储备能力而有能力进行循环。

截至2019年6月底,碧桂园总土地储备为2.6亿平方米,其中51%在建,总面积1.3亿平方米。在建土地成本估计为4312亿元,约合3300元。

在总成本中,建设成本与土地成本的比例约为4: 6。除借款成本等因素外,每平方米成本约为6000元,毛利率在30%范围内(2019年上半年为27%)。这也为以下价格和监管提供了一定的空间。利用现有的土地储备,可以在很大程度上对冲风险。

当然,对于房地产来说,必然会面临以下问题:1 .在调控后期,一线和二线城市占用更多的土地,并把重点放在高价土地上。任何利润都不能减少,成为必须面对的严重问题。以高价收购土地的企业害怕为此感到难过。2.如果没有可靠的融资渠道,当国内货币供应收紧时,很容易成为“烈士”。

对于行业来说,由于土地收购的总成本限制,很难看到一些“专家”所说的降价一半。虽然宏观经济增长和人均国内生产总值在上升,但改善住房的空间仍然很大,住房企业不能只是唱着“消弭仇恨”的歌。

在土地供应方面,受地方金融等因素影响,2019年上半年土地租赁价格大幅上涨。2019年上半年,全国300个城市出售土地4708.3万平方米,同比下降4%。转移总额达到2249亿元,同比增长16%。平均成交价格为2565元/平方米,同比上涨17%。碧桂园以981亿元的价格获得2924万平方米的土地,居行业首位,每平方米3300元,仍以三线、四线城市为主。

从上面还可以看出,在强有力的监管信号发布后,尽管经过六个月的积极征地,招标、拍卖和挂靠的土地保证金大幅减少,碧桂园的征地热情突然下降。

土地成本仍在上升。房地产企业只能通过以前的低价土地摊销组合来提高抵御风险的能力。然而,房地产价格很难崩溃。

但总而言之,接下来的3-5年相当混乱,充满矛盾。(本文从钛介质开始)

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